Rechtsgebiet · Immobilienrecht
Immobilienrecht – geprüft wird vor der Beurkundung, nicht danach.
Bei kaum einem Geschäft ist der Zeitpunkt der Prüfung so entscheidend. Nach der Beurkundung sind die Gestaltungsmöglichkeiten weitgehend erschöpft: Der Kaufvertrag schließt Mängelrechte regelmäßig aus, und was im Grundbuch steht, wirkt gegen jeden. Wir setzen deshalb bewusst vor dem Notartermin an.
Beim Erwerb im Ausland gilt für Übertragung und Eintragung das Recht des Lageorts. Die Prüfung erfolgt mit örtlich zugelassenen Berufsträgern.
Erstkontakt
innerhalb von 24 Stunden
Kosten
keine ohne Ihre ausdrückliche Freigabe
Beratung
Deutsch, Englisch, Französisch
Behandlung
vertraulich und anwaltlich verschwiegen
Überblick
Erwerb, Bestand, Auseinandersetzung
Immobilienmandate verteilen sich auf drei Phasen mit sehr unterschiedlichem Handlungsspielraum. Beim Erwerb ist er maximal: Der Entwurf des Kaufvertrags lässt sich verhandeln, Grundbuch und Baulastenverzeichnis lassen sich einsehen, Altlastenverdacht und Erschließungsbeiträge lassen sich klären. Genau hier wird am häufigsten gespart – mit der Begründung, der Notar prüfe das ohnehin. Der Notar beurkundet und belehrt, er berät jedoch nicht einseitig zu Ihren Interessen und bewertet nicht, ob der Preis zum Zustand passt.
Nach der Beurkundung verengt sich der Spielraum drastisch. Nahezu jeder Kaufvertrag über eine Bestandsimmobilie schließt die Haftung für Sachmängel aus. Bleibt eine Haftung, dann regelmäßig nur über arglistiges Verschweigen – und dafür trägt der Erwerber die Beweislast. Praktisch entscheidet dann nicht die Rechtslage, sondern die Dokumentation: Was wurde im Besichtigungstermin gefragt, was wurde geantwortet, welche Unterlagen wurden übergeben. Wer diese Punkte im Vorfeld schriftlich festhält, hat später eine Grundlage; wer sich auf Gespräche verlässt, hat sie nicht.
Die Bestandsphase betrifft Mietverhältnisse und Eigentümergemeinschaften. Im Mietrecht liegt das Risiko regelmäßig in der Form: Kündigungen ohne ausreichende Begründung, Mieterhöhungen ohne wirksame Begründungsmittel, Betriebskostenabrechnungen nach Ablauf der Frist. Im Wohnungseigentumsrecht sind es Beschlussmängel und die Frage, wofür die Gemeinschaft und wofür der einzelne Eigentümer aufkommt – Streitpunkte, die sich über Jahre halten, wenn sie nicht früh geklärt werden.
Der vierte Bereich ist der Erwerb im Ausland. Hier fällt regelmäßig auseinander, welches Recht auf den Vertrag anwendbar ist und welches Recht für Übertragung und Eintragung gilt: Letzteres richtet sich nach dem Lageort. Verfahren, Registerwirkung und Erwerbsnebenkosten unterscheiden sich erheblich, und in einigen Staaten schützt die Eintragung schwächer als das deutsche Grundbuch. Wir klären diese Punkte vor Zahlung einer Anzahlung, weil danach kaum Verhandlungsmasse bleibt.
Typische Mandate
- Prüfung von Kaufvertragsentwürfen vor dem Notartermin
- Grundbuch-, Baulasten- und Altlastenprüfung
- Mängelrechte und Rückabwicklung nach Erwerb
- Gewerbliche und private Mietverhältnisse
- Wohnungseigentumsrecht und Beschlussanfechtung
- Immobilienerwerb im Ausland
Typische Mandantenfragen
Was Erwerber, Eigentümer und Vermieter fragen
Die Antworten geben den Rahmen wieder. Was in Ihrem Fall gilt, hängt vom Vertrag, vom Grundbuch und – bei Auslandsbezug – vom Recht des Lageorts ab.
Risiken
Wo bei Immobilien Geld verloren geht
Die folgenden Punkte begegnen uns regelmäßig. Fast alle wären vor der Beurkundung mit geringem Aufwand vermeidbar gewesen und sind danach nur noch teuer zu behandeln.
Haftungsausschluss ohne Gegengewicht
Der Vertrag schließt die Sachmängelhaftung aus, ohne dass Zusicherungen zu bekannten Themen aufgenommen wurden. Nach Übergabe trägt der Erwerber praktisch das gesamte Risiko.
Mögliche Maßnahmen: Zusicherungen zu bekannten Mängeln, Feuchtigkeit, Altlasten und Genehmigungen in den Vertrag aufnehmen.
Zahlung vor Vormerkung
Es wird gezahlt, bevor die Eigentumsübertragungsvormerkung eingetragen und die Lastenfreistellung gesichert ist. Bei Insolvenz des Verkäufers droht der Verlust.
Mögliche Maßnahmen: Fälligkeit an Vormerkung und Freistellungserklärungen koppeln, Treuhandabwicklung vorsehen.
Nicht eingesehene Baulasten und Genehmigungen
Nutzungen sind faktisch vorhanden, aber nicht genehmigt – etwa ausgebaute Dachgeschosse oder Anbauten. Rückbauverfügungen treffen den neuen Eigentümer.
Mögliche Maßnahmen: Bauakte, Baulastenverzeichnis und Genehmigungen vor Beurkundung einsehen.
Versäumte WEG-Anfechtungsfrist
Ein nachteiliger Beschluss wird nicht innerhalb eines Monats angefochten und damit bestandskräftig – auch wenn er rechtswidrig war.
Mögliche Maßnahmen: Protokolle unmittelbar nach der Versammlung prüfen und Fristen notieren.
Formfehler bei Kündigung und Mieterhöhung
Die Erklärung ist inhaltlich berechtigt, aber formell unzureichend begründet. Sie ist damit unwirksam, und das Verfahren beginnt von vorn.
Mögliche Maßnahmen: Begründungsmittel und Fristen vor Zugang der Erklärung prüfen.
International
Immobilien im Ausland
Beim Erwerb im Ausland ist zu trennen: Der Kaufvertrag kann einer gewählten Rechtsordnung unterliegen, für Übertragung und Registereintragung gilt jedoch regelmäßig das Recht des Lageorts. Beides muss zusammenpassen, sonst entsteht eine Lücke zwischen vertraglicher Verpflichtung und dinglichem Erwerb.
Praktisch relevant sind zudem die Erwerbsnebenkosten, laufende Lasten und die steuerliche Behandlung, die zwischen den Staaten erheblich abweichen. Bei Nachlässen mit Auslandsimmobilie kommt die Frage der anwendbaren Erbrechtsordnung hinzu – ein Punkt, der häufig übersehen wird.
- Recht des Lageorts
- Übertragung, Eintragung und Registerwirkung richten sich nach dem Staat, in dem die Immobilie liegt – unabhängig von der Rechtswahl im Vertrag.
- Zahlungssicherung
- Ohne treuhänderische Abwicklung besteht das Risiko, zu zahlen, ohne Eigentum zu erlangen. Der Mechanismus ist vor der Anzahlung zu klären.
- Nebenkosten und Lasten
- Erwerbsnebenkosten, Grundsteuern und Gemeinschaftslasten unterscheiden sich deutlich und sollten in die Kalkulation eingehen.
- Nachlass mit Auslandsimmobilie
- Die anwendbare Erbrechtsordnung folgt dem letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers, die Eintragung dagegen dem Lageort.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Zusammenarbeit
Diese Antworten gelten unabhängig vom Rechtsgebiet. Was in Ihrem Fall gilt, hängt vom Sachverhalt ab.
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